Когда собственное не является собственностью...

Pikt 061Этот материал казалось бы весьма простой и обыденный, но однако фактически он содержит очень интересную подоплеку, которая приведена в оглавлении данного раздела сайта: По закону у нас возможно все, даже то, чего ... не может быть!
Итак, примерно в конце 2008 года ко мне обратился пенсионер с просьбой помочь получить документы о собственности на построенный на территории областного центра еще в 80-х годах инаходящийся с этого времени в его фактическом владении гараж площадью 56,6 кв.м. Казалось бы, обыденная задача усложнялась несколькими обстоятельствами: во-первых, площадь застройки почти в три раза превосходила выделенную под строительство гаража площадь земли, во-вторых, по вступившему в законную силу решению суда гараж фактически являлся самовольной постройкой, и в-третьих, большая часть гаража располагалась на земле, находящейся в федеральной собственности (на праве оперативного управления государственного учебного учреждения)... 

Старшее поколение помнит, что в СССР более чем пресловутые 4 сотки для дачного участка и площади необходимой под строительство гаража на 1 машиноместо (обычно не превышающей 20 кв.м.) гражданам советское государство не выделяло. Пенсионер обратил внимание на то, что в начале 90-х годов гр-н П... попытался оформить такие документы, но начав это дело у него возникли трудности, в результате он бросил заниматься легализацией фактически самовольной постройки. Также П... посетовал, что предпринятая им в 2008 году попытка узаконить строительство гаража и получить правоустанавливающие документы в судебном порядке у него успехом не увенчалась - суд отказал в его иске.

Проведя беглый правовой анализ ситуации я установил следующее. До 1991 года по ул. Н... в г. К... был выстроен капитальный гараж. С 1991 года П... по 2008 год (17 лет) осуществлял текущее содержание и ремонт гаража, уплачивал налоги за данное строение, фактически владел и пользовался гаражом, но права собственности на него не оформил.

По сведениям Архива ГП КО «ЦТИ КО» за Петровым ...1991 года произведен государственный учет данного гаража, сведениями о переходе права собственности по данному гаражу ГП КО «ЦТИ КО» не располагает.

Согласно информации, представленной Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. К..., обозначенному выше гаражу, фактическим владельцем и пользователем которого являлся П..., присвоен номер .... .

В 1991 году государственная регистрация строений (недвижимого имущества) в РФ производилась бюро технической инвентаризации (БТИ) исполнительных комитетов местных Советов депутатов в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Министерством коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 года. В соответствии с §§ 2, 7, 16 вышеназванной Инструкции регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций или граждан. При этом регистрации подлежали те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Самовольно возведенные строения регистрации не подлежали, однако такие строения могли быть зарегистрированы за собственниками при условии, если с самовольными застройщиками заключены договоры о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование.

В соответствии с п.15 решения исполкома К...вского городского Совета народных депутатов №... от ....1991 года между П... и отделом коммунального хозяйства городского Совета народных депутатов .... 1991 года был заключен договор №.... о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка размером 3.2 х 6м.= 19,2 кв.м. под строительство индивидуальных гаражей на правах личной собственности, так как больших площадей в то время по общему правилу гражданам не выделялось. Согласно текста п.15 вышеназванного решения и п.2 договора данный гараж являлся уже построенным.

Согласно техническому заключению ООО «...» от ... марта 2008 года техническое состояние строительных конструкций гаража оценивалось как исправное, с последующей его эксплуатацией без каких-либо ограничений, соответственно угрозу жизни и здоровью граждан не создающее.

В соответствии с заключением от ...05.08 года о возможности эксплуатации и размещения на земельном участке ранее возведенного нежилого строения (гаража № ....) Управление архитектуры и градостроительства Управления городского развития Администрации г. К... считает возможным эксплуатацию данного ранее возведенного гаража с отступлением от проекта (по его размерам) и его размещение на земельном участке в массиве капитальных гаражей ... по ул. Н... в г. К... Согласно данному заключению гараж фактическим размером 8.54х8.1 м., т.е. площадью застройки в 69,174 кв.м. и полезной площадью 56.6 кв.м. возведен в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и не нарушает прав других лиц.

После получения такого заключения П... летом 2008 года обратился в суд за защитой своих гражданских прав с иском о признании за ним права собственности на гараж.

Однако в данном иске П... было отказано, решение суда вступило в законную силу. Основанием к отказу явилось то, что данная фактически самовольная постройка значительно (в 3,6 раза) превосходит выделенную под строительство гаража площадь земли (19,2 кв.м.) при этом большая часть гаража якобы находилась на земле, находящейся в государственной собственности Кемеровской области. Как выяснилось позднее - при попытке межевания, она находилась на земле, находящейся в федеральной собственности (на праве оперативного управления государственного учебного учреждения). В любом случае соответствующее согласие от органа, управляющего федеральной собственностью либо госсобственностью субъета РФ, естественно отсутствовало. Тот, кто сталкивался с подобной ситуацией, знает, что получить таковое практически невозможно.

При таких вводных данных и отрицательной судебной практике по данному вопросу вряд ли кто из адвокатов (замечу, за весьма умеренные деньги, которые клиент-пенсионер мог заплатить за работу) взялся бы за такое казалось бы безнадежное дело (практически все юристы, к кому он обращался, отказались). Однако исключительно из интереса (смогу ли я без взяток и т.п. сделать невозможное) и по просьбе одного уважаемого человека, ходатайствующего за пенсионера, мною было принято решение заняться этим делом. Как говориться "не мытьем, так катаньем" я решил помочь человеку оформить его право собственности.

Результатом работы явилось получение клиентом  свидетельства о праве собственности на гараж в законном порядке. В данном случае удалось вопротить в жизнь принцип Цельса (одного из основополжников Римского права): "Право есть искусство доброго  и справедливого".

P.S. Как правило для того, что бы разместить данные о человеке и/или его деле я спрашиваю его согласия, но бывают случаи, когда этого сделать невозможно. В таких случаях мне приходится поступать исходя из врачебного принципа : "Не навреди". Соответственно, я размещаю оригинальные материалы, в которых я скрываю либо данные человека либо часть информации о предмете его дела с тем, что бы их нельзя было идентифицировать, каким-либо образом навредить моему доверителю, его интересам. 

С целью подтверждения указанных в данном материале фактов выше на этой странице сайта красными ссылками я разместил судебный акт доверителя с обоснованием невозможности решения его вопроса об узаконивании самовольного строения, отрицательную судебную практику надзорной инстанции в аналогичном деле и конечный документ (свидетельство о праве), подтвержающий факт решения этого казалось бы неразрешимого вопроса.

Справедливости ради считаю необходимым отметить, что данное дело (под моим методическим руководством) вела моя помощница - тогда еще студентка юридического факультета КемГУ, ныне начальник отдела Арбитражного суда Кемеровской области Баковская Екатерина Александровна.

Вернуться в раздел "Практика".